На правилния път ли е обновяването на жилищата около гарите?

Неоноар престъпната драма от 1986 година Мона Лиза разказва региона към гара Кингс Крос в Лондон като мизерно, адско царство на проститутки и наркобарони, пейзаж на недостатък и употреба. Това може да е историята на най-малко половин дузина основни железопътни гари в огромни градски центрове по света по това време. Това не беше място, където бихте желали да си купите дом. 

Малко се промени през идващото десетилетие. Когато Ники Фулър купи апартамент с две спални в преустроен склад в Ice Wharf, на прага на гарата, през 1999 година, това към момента беше светът, „ изобразен в някои от филмите от 70-те и 80-те години: занемарен и долнокачествен “, споделя тя. Но беше „ брилянтно централно със страховит транспортен център “.

И въпреки всичко нейният в последна сметка се оказа хитра покупка. От 2008 година Фулър следи по какъв начин 25-годишен план се разпростира на минути от вратата й, програма за градско възобновяване на стойност 3 милиарда паунда, която необятно ще се смята за една от най-успешните в света и която — дружно с осъвременените национални и интернационалните транспортни връзки — ще трансформира една индустриална, неразрешена зона в многолюден регион със смесено предопределение с голям брой жилищни здания (често мислено преобразувани от някогашни индустриални обекти). търговски площи, привличащи резиденти със сини чипове като Гугъл и Meta, реформаторски културни места, заведения за хранене с горещи билети - и интернационално прочут лицей по изкуства и дизайн. 

„ Беше вълнуващо да следя метаморфозата “, споделя Фулър. Нейният апартамент се е учетворил по стойност, изпреварвайки по-широк Лондон, където междинните цени на жилища и мезонети са се утроили (с 209 процента) сред декември 2000 година и октомври 2025 година, съгласно данните от имотния указател. 

Историята на триумфа на King’s Cross не остана незабелязана от градоустройствените експерти по света. От Мадрид до Ню Йорк новото обмисляне, зониране и строителни разпореждания отварят опциите за живот към огромните транспортни центрове. Времето е назряло; по целия свят се дават обещание обилни вложения за възстановяване на пътуването с железопътен превоз - канцлерът на Обединеното кралство Рейчъл Рийвс неотдавна разгласи „ трансформиращо “ надграждане на железопътната система на Северна Англия през идващите две десетилетия. В центъра на тази идея е Транзитно-ориентирано развиване (TOD), тактика за градско обмисляне, която основава гъсти квартали със смесено предопределение, проходими към първокачествен публичен превоз. 

Животът покрай „ хубава “ огромна жп гара може да увеличи цената на парцел с до 9,6 %, споделя Линдиу Ренерт, старши теоретичен помощник в Urban Institute, мозъчен концерн за обществени науки във Вашингтон. Обратно, живеенето наоколо до „ неприятен “ директен център може да има коефициент на обезценяване от 7,4%. (Животът наоколо до елементарна лека железница предлага по-малко усъвършенстване спрямо мега гара за градски превоз, споделя Ренерт.) 

Тъй като огромните гари на всеки континент нарастват, с по-бързи връзки с други национални и интернационалните центрове, притежателите на жилища имат капацитета да се възползват, в случай че има резултат на ореол. Но както се вижда от разстройствата, закъсненията и обвиняванията в разточително харчене към лондонската гара Euston или компликациите и скептицизма във връзка с обновяването на нюйоркската станция Penn, това не е неприятен удар. Въпросът за разработчиците и градоустройствените експерти е по какъв начин да превърнете едно преходно място в дестинация сама по себе си? 

Въпросът е подходящ и в Обединеното кралство на локално ниво; държавното управление неотдавна разгласи епоха на бързо жилищно строителство до гарите, с цел да „ форсира уплътняването “, част от задачата му за създаване на 1,5 милиона жилища в Англия. Съобщение в края на предходната година дава на разработчиците „ да “ по дифолт за създаване на домове, които дават отговор на избрани критерии в границите на 800 метра от най-натоварените две трети от железопътните гари в Англия. 

„ Постоянното основаване на място, трансформиране на цялата област, е от основно значение за стимулиране на издигането “, споделя Емили Уилямс, шеф в изследователския екип на Savills в Обединеното кралство. Имоти наоколо до нови и ремонтирани гари в Обединеното кралство превъзхождат по-широкия пазар с 10-15 % от точката на отваряне, съгласно изследване на организацията. Тя предизвестява: " Ако регионът към преноса не се усеща страховит или гостолюбив, той ще получи по-нисък резултат, даже и да е добре обвързван. Нещото, което тегли някъде надолу, е непосредствената местност и възприеманото качество на мястото. "

King's Cross в миналото е бил селско място за бягство за благородната междинна класа, само че репутацията му се утежни след построяването на Regent's Canal през 1820 година Богатите се преместили, когато кварталът се трансформирал в индустриална цитадела. Нискокачествените жилища за служащите се покачиха, дружно с пренаселеността и престъпността. Статуята на крал Джордж IV, издигната през 1830 година, не направи доста за възстановяване на опетнения имидж на района; той беше съборен 12 години по-късно (името King’s Cross обаче остана).

Разработчикът Argent (сега Related Argent) имаше по-добър проект от скулптура. Той стартира построяването на генералния проект на Кингс Крос през 2008 година, план, тясно обвързван с Олимпийските игри в Лондон през 2012 година Започва с регенериране на околната земя и възобновяване на викторианските характерности на гарата, консолидираното им с съвременна инфраструктура, в това число покрив с диагонал. Eurostar се реалокира от Waterloo в неотдавна актуализирания, директно до St Pancras International. 

Препродажбите в Gasholders реализираха растеж от 13 %, единствено 18 месеца след първичната продажба

Оливър Санхаджи, съветник по парцели, Middleton Съветници

Регенерирането на повърхност от 67 акра се простира оттатък станцията. През 2011 година беше издигнат нов дом за влиятелното учебно заведение по изкуства Central Saint Martins, както и публично пространство от 8000 кв. м с танцуващи фонтани и терасовидни места за сядане край канала, наречено Granary Square, през 2012 година Двадесет и шест акра намерено пространство бяха добавени, 400 засадени зрели дървета и към 1750 домове. Около 372 000 кв. м нови офис площи привлякоха клъстер от високопоставени софтуерни наематели, в това число Гугъл, Meta и AI центърът на GSK.

Далеч от индустриалното си начало под викторианските железопътни арки, Coal Drops Yard се трансформира в пешеходна дестинация за извършване на покупки и ресторант, преосмислена от Heatherwick Studio. Днес към 47 000 гости се спускат на уеб страницата приблизително през уикенда, с цел да преглеждат Пол Смит, Маргарет Хауъл и Езоп, както и нови хипстъри като магазина за соул записи Honest Jon’s. Мексиканският ресторант El Pastor сервира отлична маргарита, споделя Фулър. King’s Cross Academy, начално учебно заведение за 420 възпитаници с детска градина с 26 места, беше добавено в постройката Plimsoll до структурата на Gasholders, наблягайки неговата еднаквост като подобаващ за фамилии квартал.

Новите жилищни комплекси на King’s Cross, в това число Gasholders, Tapestry Apartments и Cadence Court, всички „ в началото се търгуваха добре, над междинното за района; препродажбите на жилища в Tapestry Apartments означиха 12-15 % нарастване на цените, а тези в Gasholders реализираха растеж от 13 %, единствено 18 месеца след първичната продажба, ” споделя Оливър Санхаджи от консултанта по парцели Middleton Advisors. „ Това е нещо, което не могат да претендират доста притежатели на ново строителство в Лондон. “ Средната цена за Кингс Крос е £1100 на квадратен фут, прибавя той; най-хубавият централен Лондон като цяло коства към £1300-£1450, съгласно данните за 2025 година от Investec и LonRes.

„ Направете го ярък, ослепителен и зелен и колкото е допустимо по-радостен “, поучава Ренерт за холистични регенерации на гари, с приповдигнати зони за разходка и сърфиране, с магазини, кафенета и природа. Най-успешните основават „ нехаотично “ чувство.

Madrid Nuevo Norte е план за възобновяване на железопътна гара, определящ силуета, който стартира през 2022 година и се чака да бъде най-големият в Европа. Обхващайки повърхност от 2,3 милиона квадратни метра, той ще превъзхожда Кингс Крос и ще включва съвсем 10 500 жилища. Тридесет и осем % от тях ще бъдат „ налични “, като 20 % ще бъдат разпределени за обществени жилища, а 18 % ще бъдат под контрола на градския съвет на Мадрид. 

Разширената гара Chamartín-Clara Campoamor е крайъгълният камък с високоскоростни връзки до Барселона, Валенсия и Севиля, както и връзки с метрото, градските влакове и рейсове. Централен парк с повърхност от 200 000 кв.м ще бъде построен върху железопътните линии, свързвайки някогашните ловни зони на Ел Пардо на север с парка Ел Ретиро в центъра на града. Велосипедните алеи ще интегрират региона с останалата част на града и 1,6 милиона кв.м нови офис площи. 

Първите 741 резиденции от 25-годишния план започват през идната година, заобиколени от девет зелени площи, игрище за доста спортове и зони за тренировки навън, детска площадка и парк за кучета. „ Целта е да създадем „ 15-минутен град “, където работното място, жилище и главните услуги са на къса разходка или директно пътешестване “, споделя Мариола Мерино, шеф по дизайн, нововъведения и резистентност в Crea Madrid Nuevo Norte. 

За хората, които живеят наоколо, макар спирането на строителството, това има капацитета да промени живота, споделя сътрудник Марко Грамаглия от Dils Lucas Fox в Испания. Надеждата е висока: той прибавя, че откогато утвържденията за жилищно строителство бяха дадени предходната година, има 17,7 % повишаване на цените на парцелите в региона на Чамартин, 5 % от които съгласно него се дължат на регенерацията на станцията. Покачването на цените в региона е в сходство с Мадрид като цяло сред декември 2024 година и декември 2025 година, съгласно данни на организация Idealista. Caveats Gramaglia: „ Все още сме в много ранни етапи на създаването, тъй че не сме достигнали върха на това по какъв начин би могло да наподобява това. “

В Ню Йорк новите правила за зониране отварят зоните към огромните гари, в това число Grand Central Terminal. Разположен на няколко пресечки към 42-ра улица и Парк Авеню, с високите си тавани, фрески и мрамор, Grand Central е знак на позлатената ера на Америка, когато Midtown East е бил основата на Астор, Вандербилт и други елитни фамилии. Съседите му са измежду най-известните институции в Ню Йорк, в това число Нюйоркската социална библиотека, Крайслер Билдинг и библиотеката на Морган. И все пак, доста нюйоркчани не го считат за „ котило “, които споделят, че може да се почувства корпоративно или без звук, без фамилното чувство, което идва от велосипедните алеи, джобните паркове и детски площадки, които други зони със смесено предопределение са възприели. 

Но жителите споделят, че атмосферата стартира да се трансформира. На East 44th френската интериорна дизайнерка Maud Ferrand наема апартамент от 900 кв. фута в постройката Beaux Arts през последните две години. По-рано тя отхвърли региона като „ прекомерно неопределен, туристически квартал и бизнес регион “, само че се е подобрил, споделя тя. „ Районът към Grand Central се трансформира в първокласен център, централен, без да се усеща безреден, влиятелен, без да е навирен и безконечен, в сравнение с съвременен. “

Голяма част от това се дължи на резонирането на Midtown East, зона от 73 блока към Grand Central, която в този момент разрешава увеличени права за развиване в подмяна на вноски във Фонд за възстановяване на региона за възстановяване на пешеходните и директни зони и за възобновяване на остарялата инфраструктура на гарата. Новите правила разрешават повече преобразувания на офиси в жилища, което се отрази на стойностите на недвижимите имоти; цените на квадратен фут в Midtown East са се повишили със 17,6% сред ноември 2024 година и ноември 2025 г.; по-широк Манхатън се намали с 0,36%, съгласно Redfin. Разработчикът Navigation Capital Group закупи място за първия си жилищен план в Ню Йорк: Monogram, блок от 191 студиа, кооперации с една и две спални с аспект към централата на Организация на обединените нации. Всички студия са продадени; едноспалните стартират от $1,19 млн.

„ Районът Midtown East се пробужда още веднъж “, споделя Патрик Жу, президент и основен изпълнителен шеф на групата. Близостта на новите жилищни пространства " до подобен разнороден директен център .  . е скъп признак, за който могат да се ползват награди. Той се разграничава доста от другите огромни директно насочени квартали в града. "  

На седем минути пешком от Grand Central, на 301 Park Avenue, историческият хотел Waldorf Astoria отвори порти още веднъж предходната година след реставрация на стойност 2 милиарда $, с прибавянето на 372 кооперации над хотела. Към този месец бяха затворени продажби за повече от 200 милиона $.  Началната цена на студио е 1,88 милиона $. 

Свързано с гара презониране, наречено Pacific Park (бивш Atlantic Yards), също стартира трансформирането на центъра на Бруклин, концентриран към новия Atlantic Avenue-Barclays Center. Въпреки че усъвършенстваните връзки през ЖП гара Лонг Айлънд (LIRR) от дълго време разшириха свързаността в центъра на Бруклин (до Монтоук в Хамптън), предходното зониране беше попречило на построяването на нови жилища в непосредствена непосредственост.

Но през май 2025 година беше утвърден проектът за смесено предопределение на Atlantic Avenue, обхващащ 13 блока